Kinnisasja mõiste käibemaksuseaduses

Kinnisasja mõiste käibemaksuseaduse (KMS) tähenduses on ära toodud KMS § 2 lõikes 3 avaneb uues vahekaardis. Kinnisasjana käsitatakse kinnisasja tsiviilseadustiku üldosa seaduse tähenduses, hoonestusõigust ja tehnovõrku või -rajatist asjaõigusseaduse tähenduses, ehitist kui vallasasja asjaõigusseaduse rakendamise seaduse tähenduses ja korteriomandit ning korterihoonestusõigust korteriomandi- ja korteriühistuseaduse tähenduses.

Mis ei ole kinnisasi?

Asi, mis ei ole kinnisasi, on vallasasi (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 50 avaneb uues vahekaardis).

Kinnisasja olulised osad

Kinnisasja olulised osad on sellega püsivalt ühendatud asjad nagu ehitised, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili.

Asja oluline osa on selle koostisosa, mida ei saa asjast eraldada, ilma et asi või sellest eraldatav osa häviks või oluliselt muutuks. Asi ja selle olulised osad ei saa olla eri isikute omandis. Samas ei ole kinnisasja osaks võõrale maale asjaõiguse alusel (hoonestusõigus) püstitatud ja maaga püsivalt ühendatud ehitis. Antud juhul on ehitis hoonestusõiguse oluline osa. Hoonestusõiguse lõppemisel muutub ehitis kinnisasja oluliseks osaks (TsÜS §-d 53 ja 54 avaneb uues vahekaardis). Seega lisaks TsÜS §-des 50, 53 ja 54 sätestatule käsitatakse kinnisasjana KMSi mõistes ka teatud õigusi nagu hoonestusõigus, korteriomand ja korterihoonestusõigus.

Mis on ehitusmaa käibemaksuseaduse järgi?

Ehitusmaana käsitatakse sellist kinnisasja tsiviilseadustiku üldosa seaduse tähenduses, millel ei asu ehitist, välja arvatud tehnovõrku või -rajatist, ja mis on projekteerimistingimuste, detailplaneeringu või riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu kohaselt ehitamiseks kavandatud või mille kohta on esitatud ehitusteatis või mille katastriüksuse sihtotstarve on üle 50 protsendi elamumaa või ärimaa või need ühiselt.

Ehitist kui vallasasja reguleerib asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 13 avaneb uues vahekaardis, mille kohaselt kuni maa kandmiseni kinnistusraamatusse, ei ole õiguslikul alusel püstitatud ehitis, sealhulgas pooleliolev ehitis, maa oluline osa ja seda loetakse vallasasjaks.

Korteriomand ja korterihoonestusõigus

Korteriomanditeks jagatud kinnisasja (korterelamu) puhul on KMSi mõttes iga korteriomandi võõrandamine vaadeldav kinnisasja võõrandamisena. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 1 avaneb uues vahekaardis kohaselt on korteriomand eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub. Kui hoonestusõigus kuulub mõtteliste osadena mitmele isikule, võivad hoonestajad kokku leppida selles, et igal kaasomanikul tekib eriomand eluruumile või mitteeluruumile hoonestusõiguse oluliseks osaks olevas või hoonestusõiguse alusel ehitatavas hoones ja luuakse korterihoonestusõigused (KrtS § 62 avaneb uues vahekaardis). Korterihoonestusõiguse võõrandamist käsitatakse KMS kohaselt kinnisasja võõrandamisena.

Kinnisasja võõrandamisel koos selle oluliste osadega ei tule eraldi käibena arvestada näiteks ehitise või kasvava metsa müüki. Neid kas maksustatakse või on maksuvabad samaselt kinnisasja käibega. Kinnisasja võõrandamisel koos kinnisasja päraldistega, kui need ei ole tehingus eraldatavad, on samuti tegemist ainult kinnisasja käibega. Kinnisasja osaks ei ole võõrale maale asjaõiguse alusel (hoonestusõigus) püstitatud ja maaga püsivalt ühendatud ehitis. Alles hoonestusõiguse lõppemisel muutub ehitis kinnisasja oluliseks osaks.

Hoonestusõigus ja ehitis

Üks keerulisemaid teemasid on hoonestusõigus.

Kui ehitis on rajatud võõrale maale hoonestusõiguse alusel, ei kuulu see veel maa oluliste osade hulka. Sellisel juhul on ehitis seotud hoonestusõigusega.

Alles pärast hoonestusõiguse lõppemist muutub ehitis kinnisasja oluliseks osaks.

See võib mõjutada nii käibemaksu arvestust kui ka tehingu õiguslikku käsitlust.

Praktiline näide

Ettevõte müüb ärimaa koos sellel asuva laohoonega.

Käibemaksu seisukohalt ei käsitleta laohoonet ja maad kahe eraldi müügina. Kuna hoone on kinnisasja oluline osa, toimub maksustamine ühe kinnisasja tehinguna.

Kui aga sama ettevõte müüb eraldi tootmisseadme, mis ei ole kinnisasja osa, käsitatakse seda juba vallasasja müügina ning sellele kohaldatakse vastavaid käibemaksureegleid.

Miks on kinnisasja mõiste käibemaksuseaduses oluline?

Kinnisasja õige määratlemine aitab:

vältida käibemaksuarvestuse vigu;
teha õiged maksuotsused;
vähendada maksuriski;
vältida hilisemaid vaidlusi Maksu- ja Tolliametiga.

Eriti oluline on see kinnisvaraarendajatele, ehitusettevõtetele, investoritele ning ettevõtetele, kes ostavad või müüvad ärikinnisvara.

Korduma kippuvad küsimused

Kas korteri müük on käibemaksuseaduse järgi kinnisasja võõrandamine?

Jah. Korteriomandit käsitatakse käibemaksuseaduse tähenduses kinnisasjana.

Kas ehitusmaa on kinnisasi?

Jah. Kui maatükk vastab käibemaksuseaduses sätestatud tingimustele, loetakse see ehitusmaaks ning sellele kohalduvad vastavad käibemaksureeglid.

Kas hoonestusõigus on kinnisasi?

Jah. Käibemaksuseadus käsitab hoonestusõigust samuti kinnisasjana.

Kas kinnisasja olulisi osi maksustatakse eraldi?

Üldjuhul mitte. Kui kinnisasi võõrandatakse koos selle oluliste osadega, käsitatakse kogu tehingut ühe kinnisasja käibena.

Kokkuvõte

Kinnisasja mõiste käibemaksuseaduses on laiem kui tavapärane arusaam kinnisvarast. Lisaks maale ja hoonetele kuuluvad selle alla ka hoonestusõigus, korteriomand, korterihoonestusõigus ning teatud juhtudel muud kinnisasjaga seotud õigused. Õige määratluse tundmine aitab vältida käibemaksuarvestuse vigu ning tagab, et kinnisvaratehingud vastavad kehtivatele õigusaktidele.

Kui vajad nõu kinnisvaratehingute käibemaksu, kinnisasja mõiste käibemaksuseaduses tõlgendamise või raamatupidamise korraldamise kohta, võta meiega ühendust. Aitame leida sinu ettevõttele sobiva ja seadusega kooskõlas oleva lahenduse.

Allikas: https://emta.ee/ariklient/maksud-ja-tasumine/kaibemaks/erisatted-ja-kinnisasja-maksustamine/kinnisasi-ja-sellega-seotud-teenused